Beth yw rhyddhau ecwiti?

Ceir dau brif fath o opsiynau rhyddhau ecwiti:

Mae’r rhan fwyaf o bobl sy’n rhyddhau ecwiti yn defnyddio morgais gydol oes.

Fel arfer, nid yw’n ofynnol i chi wneud unrhyw ad-daliadau tra yr ydych chi’n fyw, mae llog yn ‘cronni’, sy’n golygu yr ychwanegir llog sydd heb ei dalu i’r benthyciad. Golyga hyn y gall y ddyled gynyddu’n eithaf cyflym dros amser.

Fodd bynnag, bellach mae rhai morgeisi gydol oes yn cynnig y dewis i chi dalu peth neu’r cyfan o’r llog, ac mae rhai yn caniatáu i chi dalu’r llog a’r cyfalaf.

Mae rhai cynhyrchion hefyd yn darparu amddiffyniad Treth Etifeddiant trwy glustnodi peth o werth eich eiddo fel etifeddiaeth i'ch teulu.

Yn yr un modd mae morgeisi cyffredin yn amrywio o fenthyciwr i fenthyciwr, felly hefyd forgeisi gydol oes.

• Beth yw'r isafswm oedran y gallwch gymryd morgais oes? Fel arfer, mae'n 55. Rydym  i gyd yn byw yn hirach felly po gynharaf y byddwch yn dechrau po fwyaf y mae'n debygol o gostio yn y tymor hir.
• Beth yw'r ganran uchaf y gallwch  ei benthyg? Fel rheol gallwch fenthyg hyd at 60% o werth eich eiddo. Mae faint y gellir ei ryddhau yn dibynnu ar eich oedran a gwerth eich eiddo. Mae'r ganran fel arfer yn cynyddu yn ôl eich oedran pan fyddwch yn cymryd y morgais gydol oes, tra gallai rhai darparwyr gynnig symiau mwy i'r rheini sydd â chyflyrau meddygol penodol yn y gorffennol neu'r presennol.
• A yw'r cyfraddau llog yn sefydlog? Rhaid iddynt fod, neu os ydynt yn amrywiol, rhaid bod “cap” (terfyn uchaf) sy'n sefydlog am oes y benthyciad (safon y Cyngor Rhyddhau Ecwiti).
•  P'un a oes gennych hawl i aros yn eich eiddo am oes neu nes bod angen i chi symud i ofal hirdymor , ar yr amod mai'r eiddo yw eich prif breswylfa a'ch bod yn cadw at delerau ac amodau eich contract. (Safon y Cyngor Rhyddhau Ecwiti).
• Sicrhewch fod gan y cynnyrch “ddim gwarant ecwiti negyddol”. Mae hyn yn golygu pan fydd eich eiddo'n cael ei werthu, a ffioedd asiantau a chyfreithwyr wedi'u talu, hyd yn oed os nad yw'r swm sy'n weddill yn ddigon i ad-dalu'r benthyciad sy'n ddyledus i'ch darparwr, ni fyddwch chi na'ch ystâd yn atebol i dalu mwy (Safon Cyngor Rhyddhau Ecwiti).
• Sicrhewch fod gennych yr hawl i symud i eiddo arall ar yr amod bod yr eiddo newydd yn dderbyniol i'ch darparwr cynnyrch fel sicrwydd parhaus ar gyfer eich benthyciad rhyddhau ecwiti (safon y Cyngor Rhyddhau Ecwiti). Efallai y bydd trothwyon ychydig yn wahanol i ddarparwyr morgeisi oes gwahanol.
• P'un a allwch chi dalu dim, peth neu'r cyfan o'r llog. Os gallwch wneud ad-daliadau, bydd y morgais yn llai costus. Fodd bynnag, gyda morgais oes lle gallwch wneud taliadau misol, gallai'r swm y gallwch ei ad-dalu fod yn seiliedig ar eich incwm. Bydd yn rhaid i ddarparwyr wirio a allwch fforddio'r taliadau rheolaidd hyn.
• P'un a allwch chi dynnu'r ecwiti rydych yn ei ryddhau mewn symiau bach yn ôl yr angen, neu a oes rhaid i chi ei gymryd fel un cyfandaliad. Y fantais o allu tynnu arian allan mewn symiau llai yw eich bod ond yn talu'r llog ar y swm rydych wedi'i dynnu'n ôl. Os gallwch chi gymryd cyfandaliadau llai, gwnewch yn siŵr eich bod yn gwirio a oes isafswm.

Mae Dychweliad Cartref yn eich galluogi i werthu rhywfaint o’ch cartref, neu’ch cartref cyfan, i ddarparwr ôl-feddiannu cartref.

Mae'r darparwr yn gydberchennog eich cartref i bob pwrpas, ond rydych chi'n cadw'r hawl i fyw yno am weddill eich oes.

Yn gyfnewid am hynnny cewch gyfandaliad neu daliadau cyson.

Fel arfer cewch rhwng 20% a 60% o werth eich cartref ar y farchnad (neu’r rhan a werthwch).

Wrth ystyried cynllun ôl-feddiannu cartref, dylech wirio:

• P’un ai allwch  ryddhau ecwiti mewn nifer o daliadau neu mewn un cyfandali.
• Yr oed gofynnol y gallwch gymryd cynllun ôl-feddiannu cartref. Mae rhai darparwyr ôl-feddiannu cartref yn mynnu eich bod yn 60 neu 65 oed o leiaf cyn y gallwch wneud cais.
• Canran gwerth y farchnad a gewch. Bydd hyn yn cynyddu po hynaf fyddwch chi pan gymerwch y cynllun ond gall amrywio o un darparwr i’r llall.

Pa lefel o waith cynnal y disgwylir i chi ei gwblhau a pha mor aml yr archwilir eich eiddo (gallai hyn ddigwydd bob rhyw ddwy neu dair blynyedd).    

Gall rhyddhau ecwiti ymddangos fel dewis da os dymunwch gael ychydig o arian ychwanegol ac nid ydych yn dymuno symud tŷ.

 Fodd bynnag, mae rhai pethau pwysig i’w hystyried:

• Gall rhyddhau ecwiti fod yn fwy costus na morgais arferol. Os cymerwch forgais gydol oes fel arfer codir cyfradd uwch o log arnoch na fyddech yn ei thalu ar forgais cyffredin a gall eich dyled gynyddu’n gyflym os cronnir y llog.
• Efallai y bydd gwerth eich tŷ yn cynyddu, sy'n golygu efallai y gallwch chi dynnu mwy o ecwiti allan, neu fod yn gymwys i gael cyfradd fwy cystadleuol
• Bydd angen i’ch darparwr gofio ystyried y mesurau diogelu mae’n ei ddarparu ar eich cyfer (fel y gwarant dim ecwiti negyddol a chyfradd llog sefydlog drwy gydol y cynllun) yn ei gyfrifiadau a gall, o ganlyniad hynny, fenthyca i chi ar gyfradd sy’n wahanol i’r un a geir mewn morgais cyffredin.
• Ar gyfer morgeisi gydol oes, nid oes “cyfnod” penodol neu ddyddiad pryd y disgwylir i chi fod wedi ad-dalu’ch benthyciad. Ni fydd cyfradd llog morgais gydol oes yn newid yn ystod cyfnod eich cytundeb, oni bai y byddwch yn benthyca rhagor a bydd yn berthnasol i’r cylch hwnnw o fenthyca ychwanegol yn unig.
• Nid yw cynlluniau ôl-feddiannu cartref yn rhoi pris unlle’n agos at wir werth eich cartref ar y farchnad fel arfer, o’u cymharu â gwerthu’ch eiddo ar y farchnad agored.
• Os rhyddhewch ecwiti o’ch cartref, efallai na fyddwch yn medru dibynnu ar eich eiddo am arian y byddwch ei angen yn ddiweddarach yn eich ymddeoliad. Er enghraifft, os bydd angen i chi dalu am ofal hirdymor.
• Er gallwch symud cartref a chymryd eich morgais gydol oes gyda chi, os penderfynwch yn ddiweddarach brynu lle llai efallai na fydd gennych chi ddigon o ecwiti yn eich cartref i fedru gwneud hynny. Golyga hyn efallai y bydd angen i chi ad-dalu rhywfaint o’ch morgais.
• Gall yr arian a gewch o ryddhau ecwiti effeithio ar eich hawl i gael budd-daliadau’r wladwriaeth.
• Bydd yn rhaid i chi dalu ffioedd trefnu a all gyrraedd hyd at gyfanswm o £1,500-£3,000, yn ddibynnol ar y math o gynllun a drefnir.
• Os ydych wedi cymryd cynllun cronni llog, bydd llai o arian i chi drosglwyddo i’ch teulu fel etifeddiaeth.
• Gall y cynlluniau hyn fod yn gymhleth i’w dadansoddi os newidiwch eich meddwl.
• Efallai y bydd costau ad-dalu’n gynnar os newidiwch eich meddwl, a allai fod yn ddrud, er nid ydynt yn daladwy os byddwch yn marw neu’n symud i gael gofal hirdymor.
• Gall y cynlluniau hyn effeithio ar yr etifeddiaeth rydych yn ei throsglwyddo i aelodau'r teulu. Mae'n bwysig trafod eich cynlluniau gyda'ch teulu er mwyn osgoi gwrthdaro a chymhlethdodau posibl yn nes ymlaen.

Mae os yw rhyddhau ecwiti yr opsiwn cywir i chi yn dibynnu ar eich amgylchiadau fel:

• eich oed
• eich incwm
• faint o arian ydych chi eisiau ei ryddhau
• eich cynlluniau am y dyfodol.

Pan yn rhyddhau ecwiti, mae’n demtasiwn canolbwyntio ar yr hwb y byddwch yn ei gael ar unwaith gan yr arian y byddwch yn ei ddatgloi, ond mae angen i chi edrych ar sut y bydd yn effeithio ar eich dewisiadau a’ch sefyllfa ariannol yn y dyfodol yn ddiweddarach mewn bywyd.

Os ydych chi’n ystyried cymryd cynnyrch rhyddhau ecwiti, dylech geisio cyngor ariannol gan gynghorydd ariannol annibynnol.

Rhaid i bob cynghorydd sy’n argymell cynlluniau rhyddhau ecwiti feddu ar gymhwyster arbenigol. 

Felly os mai rhyddhau ecwiti yw’r dewis gorau i chi, bydd y cynghorydd yn medru awgrymu pa gynllun sydd fwyaf addas ar eich cyfer drwy ymchwilio’r holl gynnyrch sydd ar y farchnad.

• yn chwilio drwy’r farchnad gyfan, er mwyn iddo ddod o hyd i’r cynllun gorau ar eich cyfer chi
• fod ar gofrestr yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol (dylech chwilio yn ôl enw’r cwmni) – mae cwmni sydd ar gofrestr yr FCA yn cael ei reoleiddio ac yn gorfod tanysgrifio i Wasanaeth yr Ombwdsmon Ariannol, sydd yn wasanaeth cwynion rhad ac am ddim, os byddwch yn anfodlon â’r gwasanaeth a gewch
• yn aelod ac ar gofrestr aelodau’r Cyngor Rhyddhau Ecwiti er mwyn i chi gael sicrwydd ei fod yn cydymffurfio â Rheolau a Safonau llym y corff masnach sydd yn mynd gam ymhellach na’r gofynion rheoleiddiol sylfaenol

Cyn i chi benderfynu a ddylech chi gymryd cynnyrch rhyddhau ecwiti, gofynnwch i’r cynghorydd:

• beth yw eu ffioedd
• pa fath o gynnyrch rhyddhau ecwiti a gynigir ganddo
• pa ffioedd eraill fydd angen i chi eu talu (e.e. cyfreithiol, prisiad, costau sefydlu).